19 Mar Gestione Hotel: intervista a Francesco Regoli
Gestione Hotel: intervista a Francesco Regoli
Le strutture ricettive sono ancora un buon investimento?
Le strutture ricettive sono ancora un buon investimento? Cosa è cambiato negli ultimi due anni? Quali tecnologie sono entrate e come hanno condizionato le nostre gestioni? Quale è la formula corretta per calcolare l’affitto di una gestione?
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Buongiorno a tutti! Il tema di oggi da affrontare è sul valore immobiliare versus le strutture ricettive. Parliamo non solo di quello che è stata la nostra stagione in termini di numeri o di come sarà la prossima stagione, ma anche di quelli che sono i valori immobiliari delle nostre strutture.
A questo proposito abbiamo qui con noi Francesco Regoli, albergatore con tre strutture nell'area senese, ma soprattutto immobiliarista da lungo tempo, carissimo amico, con il quale condividiamo anche dei progetti di lavoro insieme. Intanto Francesco, grazie di essere qui con noi.
Ciao Marco e grazie dell’invito.
Partiamo subito dall'argomento tanto caro a noi. com'è andata la stagione scorsa? Come vedi la stagione sta entrando, e quali sono soprattutto le tue considerazioni da persona presente sul campo in questa attività come sei te?
Innanzitutto c’è da dire che l’anno passato quindi l’anno 2022 per noi albergatori e gestori di strutture ricettive, è stato l’anno del rilancio, nel senso che i numeri sono aumentati in maniera notevole rispetto alla pandemia e agli anni bui che abbiamo passato.
Quindi l’anno 2022 abbiamo chiuso veramente in attivo con delle performance importanti, con dei revPAR aumentati e quindi siamo stati molto contenti con i numeri che si sono visti. D’altronde dopo due anni di fermo era quasi logico che ci fosse stata una ripartenza e sulla stagione 2023, dai numeri che stiamo rilevando, siamo molto fiduciosi.
Questo è molto importante. Ma affrontiamo dei temi un po' più specifici, quello che comunque abbiamo visto crescere insieme nel periodo recente. Che è successo nella tecnologia in questi due anni?
Beh, se da una parte abbiamo visto l’anno 2022, e ci auguriamo l’anno 2023 con dei numeri importanti allo stesso tempo è aumentata anche la concorrenza, nel senso che sono nate molte strutture ricettive, il comparto extralberghiero è aumentato notevolmente, quindi se da una parte abbiamo dei numeri importanti, bisogna anche scontrarsi con quella che è la concorrenza. Io ricordo che nel lontano 2009 su uno dei portali più famosi, nell’area di Siena e provincia eravamo intorno alle 96/100 strutture. Adesso a distanza di dieci quindici anni, io credo che se andiamo a fare una ricerca, sono molte di più. Quindi questo dimostra quanto la concorrenza come è aumentata. Allo stesso tempo è fondamentale oggigiorno, proprio per combattere, per rimanere performanti, dotarsi di tutti quegli strumenti che la tecnologia in questi ultimi anni ci ha messo a disposizione. Come dico sempre, ci sono albergatori che li adottano e fanno un campionato di serie A, mentre gli altri per mancanza di tempo, per mancanza di risorse per mancanza di voglia e mancanza di volersi aggiornare, sono costretti a fare un campionato di serie B.
Su questo concordo totalmente con Francesco, soprattutto perché conosco la sua struttura e posso garantire che all'interno di questa sua struttura la tecnologia comanda. Ha dotato una struttura medio-piccola dei massimi prodotti a livello tecnologico che ci aiutano oggi sia come analisi come pricing che proprio come gestione interna. Questo fa molto piacere. Tocchiamo un altro tasto, magari un po' meno importante.
Che ne pensi della formazione del personale che troviamo oggi, che andiamo a cercare e vogliamo assumere oggi con noi?
Diciamo che va tutto di pari passo, nel senso che oggi quello che conta nelle persone sono le competenze. Le competenze oggigiorno sono fondamentali perché sono quelle che ti fanno fare la differenza e che ti fanno aumentare la produzione.
Quindi noi andiamo a cercare delle persone che appunto abbiano dei curriculum con precedenti esperienze ma quello che conta è che queste persone nel nostro settore si dotino di competenze.
Ti porto un esempio pratico. Se pensi a dieci anni fa quando per esempio, arrivava una richiesta di prenotazione, una richiesta di preventivo magari riuscivamo a gestirla solo dopo qualche ora, un giorno o addirittura dopo una settimana. Oggigiorno ci sono delle tecnologie che come ti arriva la richiesta tu in un minuto sei in grado di soddisfarla.
Capisci bene che sia l’albergatore, ma anche chi è dipendente deve essere in grado di avere queste competenze e questi strumenti per fare la differenza in una richiesta che arriva dall’ospite.
Oltretutto andiamo incontro anche sempre di più e meglio alle esigenze e ai bisogni dei nostri ospiti che mentre prima dovevano aspettare la telefonata il fax o quant'altro oggi invece proprio all'atto della prenotazione va subito in porto tutto il processo. Quindi questo sì, indubbiamente un aiuto importante.
Adesso andiamo a toccare un tasto un po' più particolare che riguarda una delle tue professioni, quella dell'immobiliarista. Mettiamo che tu Francesco sia intenzionato a comprare un albergo. Come valuti la forza economica del tuo investimento quando vai ad acquisire una struttura ricettiva di qualsiasi genere essa sia?
Marco qui entriamo in un argomento molto specifico. Cercherò di spiegarmi brevemente, Tutto nasce dalla produzione dell’albergo, della struttura ricettiva. Perché è su quella produzione che andiamo a calcolare la quota sostenibile di un ipotetico affitto.
Perché spesso e volentieri l’albergatore perché magari ha la location nel luogo giusto, la location, magari nel centro storico, la location nella città di punta pensa di avere tra le mani l’ oro. Ci mancherebbe, la location è fondamentale, però quando andiamo a valutare una struttura ricettiva, ricordatevi sempre che tutto parte dalla produzione.
Mi trovo spesso a parlare di queste cose e ci si sente dire, si legge nei libri delle percentuali. ma io non so magari spiegarmi meglio, come può essere questa percentuale? Unica per tutte le strutture non crederei, quindi da cosa può dipendere una percentuale da calcolare sulla produzione per l'affitto?
Diciamo che i parametri che vengono utilizzati dalle mie società di gestione sono dei dati e dei parametri che vanno da un 15 a un 25 percento della caduta della produzione. Naturalmente dipende dalla tipologia e dalla location, quindi prendiamoli con le molle. Questa però diciamo che è la forbice di percentuale.
Ma la cosa fondamentale è proprio riuscire a capire questo, perché spesso e volentieri noi ci troviamo a parlare con dei proprietari di strutture alberghiere che vanno a fare delle richieste fuori mercato in quote di affitto che magari trovano delle persone dove decidono di prenderlo a cifre improponibili dell’albergo, ma poi magari durante il percorso non sono in grado di sostenerle. Quindi questo parametro del quindici venticinque percento è un parametro che noi utilizziamo. per garantire anche al proprietario un affitto congruo.
E a questo punto la domanda è se io, una volta studiato questo affitto congruo, sono quello che compra l'albergo, so che quello sarà l'affitto che riscuoterò tutti i mesi. Questa cosa qui come viene studiata come immobiliarista? Che sistema utilizzi?
Considera che oggigiorno la maggior parte di strutture alberghiere vengono vendute a dei fondi di investimento che sono quelle potenze che entrano sul mercato in maniera preponderante. Un fondo di investimento che vuole acquisire una struttura ricettiva si aspetta da quell’ investimento una percentuale del 6% come rendimento.
Si parla logicamente, se ho capito bene, delle grandi multinazionali stanno facendo la spesa in Italia per capirci?
SI esattamente perché, ripeto, oggigiorno la maggior parte degli investitori appunto sono questi però questa formula, che magari poi ne possiamo approfondire anche in futuro, è una formula che la utilizzano i fondi di investimento, ma nulla toglie che la può utilizzare anche un investitore privato. Quindi ci sono dei parametri che noi utilizziamo ma che vanno a tutelare sia l’acquirente che il venditore.
Questo è interessante anche perché è un aiuto propedeutico ad una corretta transazione, cioè fare in modo che comunque tutti si sia in grado di lavorare e di portare a casa il risultato.
Beh, io penso che il nostro Francesco ci abbia tolto molti dubbi su un argomento che abbiamo affrontato per la prima volta. Toccare questi temi su una parte a noi tanto cara è quella dei nostri investimenti è una cosa un po' più complicata e se qualcuno avesse dei dubbi o avesse volesse dei chiarimenti in merito a quanto abbiamo trattato, in calce all'articolo trova il numero di cellulare di Francesco che vi posso garantire, una persona molto disponibile che se anche non vi risponde subito vi richiama ed è ed è a nostra disposizione per ampliare ancora di più questi argomenti.
Francesco, grazie di essere stato qui con noi.
Grazie a te, Marco. É stato un piacere. E a presto.
